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世茂房地产:9000亿货值的未来想象

日期:2019-11-23 15:19:32      

世茂集团董事局副主席、总裁 许世坛   乐居财经 林振兴 梁争誉 发自香港          3月26日,许世坛首次以总裁身份回应整场发布会的提问。面对媒体的长枪短炮,他愈发自如、张弛有度。          继去年荣耀入席千亿房企俱乐部,世茂房地产(00813.HK)2018年签约额达1761.5亿元,完成年初制定的全年1400亿目标的126%,同比增长率为74.8%,创历史新高。          业内观察人士认为,世茂房地产向前十冲击的底气十足,除了雄厚的土地储备,还有赖于长期战略定位准确、低成本的融资优势以及多元化布局。   业绩大爆发的背后          不同于其他房企高歌猛进,世茂这艘巨轮一直行驶地比较稳健,近几年来,更是进入了有品质的高速增长阶段。          于世茂房地产而言,2018年是一个双丰收的年份,其各项财务指标均出现上扬,2018年营业额855.1亿元,同比上升21.4%。          销售和营收增长可观,世茂的赚钱能力也有所提升。公告显示,2018年,世茂毛利额269.5亿元,同比上升25.8%;核心利润117.3亿,同比大幅上升25.3%;股东应占核心业务利润率14.6%,同比上升0.6个百分点。          除了谨慎拿地和多卖房,这家企业还强调要关注回款率。世茂2018年实现回款1374亿元,同比大幅上升70.4%。公告显示,账面现金495.8亿元,较2017年底上升50.2%,为后续发展提供保障。          不过,许世坛更多的自信源自于世茂不断增强的多元化实力,他天生有着对商业、数字的天赋。随着国内商业地产进入上行周期,世茂的商业地产和酒店业务亦有加速的趋势。          近年来,世茂抓住机会修炼内功,梳理、重组旗下资产,持续在多元业务战略布局发力。目前,世茂商业已经形成“4+2”产品线体系,即四大商业产品线(世茂国际中心、世茂广场、世茂摩天城、世茂52+)及两大办公产品线(世茂大厦、世茂智汇园Link Park)。          截至2018年底,世茂商业运营收入10.9亿元,EBITDA率56%,并进入全国26座城市,拥有48个商业项目,已投资的商业总建筑面积近450万㎡。          但它的战略布局不是以量取胜、千篇一律,而是在世茂集团“有质量的增长”策略下,通过“新拓展”和“再更新”,进一步升级落地“文化+”“活力+”“科技+”“体验+”四大品牌计划。          针对传统的商业领域,世茂也在探索新玩法。2018年,包括上海世茂大厦、世茂Hello Kitty上海滩时光之旅在上海相继亮相。其中,历经一年半改造,投入逾3亿元的上海世茂广场于2018年9月正式回归,为上海存量资产改造提供了可鉴之路。          与此同时,世茂不断夯实酒店品牌及产品矩阵,以“自营+合作”IP构建与运营模式,实现了品牌增值与价值传导的高效跨越。报告期内,酒店收入19.1亿元,EBITDA率30.8%。          自营酒店方面,截至2018年底,世茂喜达已运营并筹开61家酒店,未来将深入一二线城市为主的经济和旅游发展强劲地区,以布局新一代中高端酒店市场,成为国际化的酒店集团。          而令许世坛最为津津乐道的当属,2018年11月开业的上海佘山世茂洲际酒店,它是世茂集团历时12年潜心打磨的产物,于采石坑内建成的自然生态酒店,下探地表88米,被美国国家地理誉为“世界建筑奇迹”。          据悉,世茂最大的酒店——香港东涌酒店预计在今年年底落成,明年一季度开业,共有1200个房间,目前估值100亿,一年预计会有6个亿的收入。          许世坛透露,世茂计划在未来三年对酒店、物业进行分拆上市。   2100亿的底气          “如果有一个稳定的现金流,就将它证券化。”这是来自华尔街的名言,也是具有重资产、重金融属性的房地产企业积极拓展的方向,而世茂已然成为国内的地产金融创新基地。          近年来,世茂格外重视金融创新。2018年7月,世茂发行全国首单住房租赁储架式租金ABS,获评AAA级。此外,其全年多次发行高级票据、点心债,获批境外银团。去年9月至12月,陆续完成世茂建设和世茂房地产公募债和私募债续期,利率为当时市场最低利率之一。今年2月,世茂房地产发行10亿美元优先票据,票面利率为6.125%。          频繁的融资动作不仅为世茂2018年规模扩张补充了资金,另一方面,通过发行低息长期票据赎回高利息票据的债务置换,降低了融资成本。          据悉,其2018全年融资成本控制在5.8%。在金融环境日益趋紧的背景下,世茂的金融创新和稳健财务为公司应对市场变化提供了强大“武器”,使得世茂能够更安全地在地产浪潮中前行。          更值一提的是,世茂丰厚的土地储备。2018年,世茂权益前土地储备约5538万平方米,货值超9000亿元,聚焦战略中心,大部分位于一、二线及强三、四线城市。          虽然过去一年积极拿地,但2018年世茂房地产净资产负债率为59.4%,连续7年维持在60%左右,相比地产行业普遍的高杠杆,这在业内并不多见,这也得益于世茂对财务稳健的绝对重视。          在今年房企业绩会上,大家对大湾区的发展均体现出了较高的关注度。世茂已聚力占位——深圳前海、龙岗、坪山一城三塔,建设城市新地标,土储货值达2000亿元,集中在深圳、香港、广州、佛山,这正好是大湾区GDP位列前四的城市。许世坛回应,“我们会寻找机会,继续加大在大湾区的投资。”          一直以来,世茂聚焦国家宏观战略政策支撑、经济发展活力高的城市集群区域,在长三角,世茂持续深耕杭州湾,与城市群共生长,继布局杭州、宁波、绍兴、嘉兴之后,首入温州、台州、丽水三城。          备足了弹药,世茂还要激发出团队的狼性和斗志。自2017年起,世茂优化了公司管理架构,实行“公司化运作”,在明晰权责的基础上充分授权,最大限度地激发地区公司成为“动力源”与“规模链”。          该举措在2018年取得了良好的效果,充分释放了地区公司的作战能力。据亿翰智库数据显示,世茂福建地区公司销售金额达到505.6亿元,位列福建房企销售业绩榜首,同时荣膺“福厦泉三城销冠”。今年,世茂将持续加大公司制管理结构,增加城市公司数量,管理下沉,激发活力。          2019年,正值世茂30周年,是破风战雨、再创成就的关键之年,许世坛带领世茂在后千亿时代积蓄动能,将业绩目标锁定在2100亿元,而这仅是面对市场下行情况下的保守预估。