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三十而立,世茂的君子之变

日期:2019-11-23 15:22:48      

       《易经》有云:君子豹变。意思是君子之变,可比豹变。像幼豹一样,经过长期的修养、求知,最终脱胎换骨长成身材矫健颀长的成年之豹。          “君子之变”本身是岁月的馈赠。它成就的不是身份,不是财富,而是一种风雨不惊的架势,江湖自在的气场。     1st          还记得网红酒店——世茂深坑洲际酒店吗?是由世茂集团投资建设的。          这是一家非常厉害的房企,但在公众那里却有些低调。          据最新公告显示,截至2019年10月31日,世茂房地产累计合约销售金额达1,972.3亿元人民币,已完成全年销售目标的94%,累计合约销售面积10,995,218平方米,较去年同期分别上升45%及33%。          于2019的行情来说,这个增幅算是个不错的成绩,毕竟前20房企平均只有10%出头的销售增速。甚至有些巨头不仅没有完成半年目标,且签约金额、面积下滑。          对于世茂来说,在这个时候取得这样的成绩,是对30周年的献礼。   2nd          回顾往昔,世茂实在是走了一条不寻常的道路。          1989年,世茂集团创始人、董事局主席许荣茂开始投身内地房地产开发,在福建兴建了振狮开发区,为当地的招商引资奠定了良好的基础。世茂就此诞生,振狮开发区综合体项目,成为世茂30年不平凡历程的起点。          时代的脚步迈入1994年,许荣茂带领世茂进入北京。此时的北京,正逢跨国企业竞相在华设立投资性控股公司,外商、外籍人士大量涌入,同时催生本土的外企及商务精英。许荣茂洞悉到市场需求,矢志为这座城市打造现代化、国际化的居所,接连开发了亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园等高品质项目,重新定义了千年古都的人居标准。          1999年,在中国重新启动加入世贸组织进程的背景下,许荣茂又进入了上海房地产市场,其中最为得意的,便是打造出了中国高端人居历史上绕不开的两大标杆之作——世茂滨江花园和世茂佘山庄园。世茂首创房地产“滨江模式”,将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融入生活,引发房地产市场轰动,成为中国房地产江景华宅的典范。   3rd          21世纪初,世茂足迹拓展至全国,长三角、海峡西岸、京津冀、山东半岛、关中平原、中原、成渝、长江中游等中国核心城市群及粤港澳大湾区……让一座座城市在日新月异的开发下踏上蝶变之路,不断用“缔造生活品位,成就城市梦想”助力人民对美好生活的追求。          2014年以后,追求规模的同时,世茂也更加注重品质与稳健发展,因此世茂选择了主动调整。           “调结构、练内功、提标准”, “蹲下”,为了以后“跳得更高”。          由此,从2015年起,世茂主动进行内部调整,关键词为:利润、回款和质量。          而这场为期两年的内部调整,包括方方面面:          首先,是调整供货节奏和结构,在三四线城市实现严格的“以销定产”控制开工,将供货的重心转向毛利率相对较高、库存去化风险较低的一二线城市,同时对客户满意度、优良质量百分比上也有所侧重。          其次,调整新增土地投资导向,将90%以上的新增投资放在一二线城市;          第三,加强对投资性物业的运营管理;          第四,降低融资成本,调整债务结构,持续业务、产品和金融方面的多重创新。          主动调整两年后,效果显现,一个更为稳健的世茂走入大众视野。          比如销售回款率,世茂2016年比2015年高3个百分点,达到88%,同时也高于同行水平;净负债率较2015年下降4.7%,连续五年保持在60%以下;2016年加权平均融资成本降了一个百分点,同样也做到了行业先进水平。          而到了2017年,调整完毕的世茂,更是生龙活虎。          由于此前的积累,世茂手里持有大量的现金,2018年,世茂持有现金达到496亿元,同比增长50%。在行业加速洗牌的情况下,企业持有现金的大幅增长有利于世茂应对接下来的市场变化,抓住机遇实现有质量的高速发展。        与此同时,世茂调整完毕后,所展现出来的优秀的财务能力,也是世茂稳健发展的重要保障。2019年世茂房地产中期业绩公告显示,世茂总负债规模处于行业较低水平,净负债率为59.6%,已连续第八年维持在60%以下。低杠杆使得的抗风险能力得到大大的加强,也利于企业的拿地。同时,融资成本也保持在业内的低水平。2019年上半年融资成本控制在5.6%左右,较2018年全年5.8%下降0.2个百分点,维持在行业较低水平,这样可以用较少的成本融资,使得企业更有选择的去进行融资,合理配置债务结构。          在这样的情况下,从2018年开始,世茂在销售业绩以及土地获取上发展迅速。2019年世茂利用好自身的财务优势,把握机会进行扩张,特别是利用在二级市场上的收购的方式为世茂新增了丰厚的土地,为其未来规模的进一步增长做好了准备。        ▲2019年世茂部分收购事件          世茂集团董事局副主席、总裁许世坛,在这样一次企业调整的过程中,颇有感悟。他曾言:          “其一,发展当然是企业的硬道理,但前提是在风险可控的前提下。          其二,未来谁都不知道政策会怎么样?市场会怎么样?但是有一个可以确定的是,你的负债少了,好产品多了,库存少了,客户口碑好了,你的抵抗风险的能力就强了。          其三,不能为了规模做大而放弃稳健经营,尤其在过去一个疯狂的土地市场下,公司认为稳健的经营,获得利润、客户口碑、品牌方面的提升,才能应对市场的波动。”          而在过去几年的调整期,世茂的城市布局和产品结构也得到了逐步完善。据星子了解,世茂自2015年起,就持续调整供货节奏和结构,将供货的重心转向一二线城市,而在三四线城市实行严格的“以销定产”控制开工,并在此过程中,梳理出云系、璀璨系、天誉系、国风系、龙胤系等五大优质产品体系,走出了不同于其他房企的精品产品线之路。   4th          曾经我写世茂时说,世茂在系鞋带,为了爬得更高,站得更远。          而今,世茂的高光时刻已到来。2019年,泰禾集团、万通地产、粤泰股份、明发集团、开诚实业等房企,也纷纷与世茂开启了收并购合作。          从目前局面来看,世茂拥有健康的负债和充足的现金流,在2019年最后两个月还留有冲刺的余力,完成全年2100亿元目标指日可待。